РЕЄСТРАЦІЯ ФАКТОРИНГОВОЮ КОМПАНІЄЮ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ІПОТЕЧНЕ МАЙНО ЯК БЛАГО ДЛЯ БОРЖНИКА
(покрокова інструкція)

   Дуже часто позичальники/іпотекодавці в один день (буває що й через рік) дізнаються, що нерухоме майно, яке вони передали в іпотеку вже не їхнє, а власником є іпотекодержатель (банк або частіше факторингова компанія, яка перекупила права по кредитному та іпотечному договору).
Першою емоційною реакцією людини, яка втратила своє житло є розпач (всьо пропало, шеф, всьо пропало :-) ), але я зараз доведу, що насправді треба радіти.
1. Які підстави перереєстрації права власності на предмет іпотеки?
Ч. 3 ст. 33 Закону про іпотеку. 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Ч. 1-3 статті 36 Закону про іпотеку 
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: 
передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 
право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
Ст. 37 Закону про іпотеку. 
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання
Відповідно Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” серед правовстановлюючих документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та підставі яких здійснюється державна реєстрація, визначено, зокрема, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації.
2. Які правові наслідки перереєстрації.
1). Ч. 6 ст. 36 Закону про іпотеку.
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними (!!!!!!!).
2). Ст. 17 Закону про іпотеку. 
Іпотека припиняється у разі набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (!!!!!!).
Таким чином, ПІСЛЯ РЕЄСТРАЦІЇ ЗА ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ПРИПИНЯЮТЬСЯ ВСІ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ ЗА ДОГОВОРАМИ КРЕДИТУ, ПОРУКИ І ІПОТЕКУ НА ПІДСТАВІ ч. 1 ст. 598, ст. 599 Цивільного кодексу України.
Як це використати з користю для себе. 
2.1. Закрити всі виконавчі провадження через заяву до органу ВДВС або шляхом визнання виконавчого документу (виконавчого листа, наказу господарського суду) таким, що не підлягає виконанню внаслідок фактичного виконання (відсутності боргу). 
2.2. Припинити всі існуючі судові спори внаслідок відсутності предмету спору.
Таким чином, боржники/поручителі/іпотекодавці стають «чистими» від будь-яких інших домагань банків.
3. Скасування перереєстрації права власності на предмет іпотеки.
3.1. Способи скасування реєстрації.
Наступним кроком (а це робиться паралельно з п.2. є повернення у власність свого майна.
Це можна зробити двома способами.
1) подання скарги до Мінюсту в порядку ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
2) скасування в судовому порядку.
В Україні склалася стала практика судів скасування рішень про реєстрацію рішеннями адміністративних судів, однак з прийняттям постанови ВСУ від 14 червня 2016 року № 21-41а16, ці спори очевидно перейдуть до загальних та господарських судів.
3.2. Підстави для скасування реєстрації.
Перереєстрація права власності на предмет іпотеки є досить вразливим з т.з. права, тобто Іпотекодержатель і реєстратор повинні дотриматися усіх численних вимог Закону. Перерахую коротко найбільш поширені підставі для скасування рішення реєстратора.
3.2.1. Відсутність іпотечного застереження в Іпотечному договорі (найчастіше цим «грішать» договори 2006-7 року), однак часто це не зупиняє колекторів.
3.2.2. Неналежне повідомлення боржника про перехід прав за договором факторингу.
3.2.3. Неналежне надіслання боржникові вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки (згідно ст. 35 закону про іпотеку). «Новий власник» має довести, що вимога була не просто надіслана, а саме вручена і саме іпотекодавцю (має бути опис вкладення, повідомлення про вручення, підписане саме особою-іпотекодавцем, а не наприклад його співмешканцем).
3.2.4. Проведення реєстрації нотаріусом в 2015 році без повноважень (київські нотарі суперфіни, кобєлєви, єгорови та інші робили це масово). А в 2015 році діяло правило, що нотаріус вправі провести реєстрацію лише після іншої нотаріальної дії, чого не було.
3.2.5. Здійснення реєстрації при наявності обтяження (найчастіше – це арешт органу ДВС, єдиний виняток – заборона нотаріуса по цьому ж іпотечному договору не перешкоджає в реєстрації).
3.2.6. Житло є мораторним (надане як забезпечення кредитів в іноземній валюті, є єдиним, використовується як постійне місце проживання, його площа не перевищує встановлені межі – 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку).
Це далеко не вичерпний перелік підстав для скасування реєстрації.
4. Що відбувається з іпотекою і предметом іпотеки після скасування реєстрації права власності за кредитором.
Рішення Мінюсту чи суду про визнання протиправним рішення реєстратора про реєстрацію права власності є підставою ВИКЛЮЧНО для скасування в реєстрі запису про право власності «нового власника». ВІДНОВЛЕННЯ ЗАПИСІВ ПРО ІПОТЕКУ І ПРО ПРАВО ВЛАСНОСТІ ПОПЕРЕДНЬОГО ВЛАСНИКА ПРИ ЦЬОМУ НЕ ВІДБУВАЄТЬСЯ.
Що ж робити? Автор вже неодноразово пройшов зі своїми довірителями цей шлях і може поділитися деякими (правда, не всіма ) секретами.
До позитивного рішення суду чи Мінюсту треба готуватися.
Що ми маємо в Інформаційній довідці з державного реєстру прав після перереєстрації права власності? 1. Є «новий власник». 2. Іпотека і Заборона по іпотечному договору є припинені. 3. Є обтяження по старому (припиненому) договору іпотеки (воно чомусь завжди зберігається).
Отже, коли в повітрі «чути запах перемоги» в справі про скасування рішення про реєстрацію, починаєм діяти.
1) добиваємся від суду заборони на відчуження іпотечного житла (це робиться одразу після подання позову, суди як правило такі клопотання задовільняють).
2) прибираєм з реєстру арешт виконавчої служби (боргу ж нема, ВП підлягає закриттю) і обтяження нотаріуса по іпотечному договору (іпотека ж припинена? Обтяження припиняється в т.ч. за заявою іпотекодавця) – це не просто, але мені вдалося 
3) після рішення суду забираєм запис про право власності «нового власника».
4) на підставі попередніх правовстановлюючих документів (договір купівлі-продажу, дарування і т.д.) реєструємо право власності за «старим власником».
Що ми маємо в результаті: 
1) Чисту інформаційну довідку без записів про іпотеку і заборону.
2) Припинену іпотеку (МЕХАНІЗМУ ВІДНОВЛЕННЯ ІПОТЕКИ НЕМАЄ).
3) Припинені виконавчі провадження.
4) Як правило пропущені строки давності по будь-яких вимогах, які не перериваються реєстрацією.
Отже, при правильному підході тимчасова втрата права власності може обернутися повним звільненням від кредитного рабства.
Тому як каже мій дядько-скульптор, – «А ми того котика повернем іншим боком» :-)
Щодо моралі: оскільки факторингові компанії купляють борги за безцінь, користуються методами залякування, погроз, морального тиску, намагаються забрати в боржника все до копійки, жодних докорів сумління я не відчуваю .